Information für den Grunderwerber und Bauherrn

Grundstücksbeschaffung: Wie erhalten Sie ein Baugrundstück?

durch Kauf eines fertigen Bauplatzes:
Grundstückskaufverträge werden vor dem Notar geschlossen. Versichern Sie sich vorweg über die planungs- und baurechtlichen Eigenschaften des Grundstückes. Größe und Art des Bauwerkes sind nämlich in aller Regel dem Bauherren nicht freigestellt. Die Entscheidung ist vielmehr durch vielerlei öffentliche Vorschriften eingeengt. Lassen Sie sich Art und Maß der baulichen Nutzung – so die Fachleute – erläutern und notfalls bestätigen.Jenseits Ihrer neuen Eigentumsgrenzen sind Nachbarn. An der Grenze stoßen die Rechte und Pflichten zusammen, die sich aus öffentlichem und privatem Nachbarrecht ergeben (wichtig sind z. B. Abstände und Abstandflächen). Wenn die Grenzlinien Ihnen nicht klar sind, hilft das rechtsverbindliche Aufsuchen durch den Fachmann (Grenzwiederherstellung).

durch Kauf einer noch zu vermessenden Teilfläche aus einem Grundstück
Auch eine Teilfläche eines Grundstückes kann Gegenstand des notariellen Kaufvertrages sein. Durch den Teilungsantrag an die Bauaufsichtsbehörde soll sichergestellt werden, dass die beabsichtigte Grundstücksbildung mit den öffentlichen Vorschriften in Übereinstimmung ist. Die Gemeinde ist mächtig. Sie erlässt nicht nur Bebauungspläne als Satzung, sie hat auch ein Vorkaufsrecht und vielerlei Eingriffsmöglichkeiten bis hin zum Baugebot. Auch dort, wo es keine B-Pläne gibt, ist man nicht frei in der baulichen Nutzung des Grundstückes. Mit der Teilungsgenehmigung steht der Bildung des Grundstückes und der Übereignung, schließlich der grundsätzlichen Bebauung und der Beleihung, nichts mehr im Wege.

durch Bodenordnungsverfahren
Das Baugesetzbuch kennt verschiedene Verfahren wie Baulandumlegung und Grenzregelung. Häufig führen die Eigentümer auch eine freiwillige Baulandumlegung durch, um aus dem Rohbauland Nettobauland herauszuschneiden.

Was darf ein Baugrundstück kosten?
Dies sagt Ihnen in aller Regel der Verkäufer. Grundstückspreise steigen nicht immer! Unterschiedliches Bauland hat auch unterschiedliche Qualität und unterschiedliche Preise. Deshalb sollten bei den Geschäftsstellen der Gutachterausschüsse, bei Kreisen und kreisfreien Städten, die Richtwerte erfragt werden.

Grundstücksbeschaffung in den neuen Länder
Achten Sie beim Kauf darauf, dass der Notar die Grundstücksverhältnisse vorher überprüft hat. Nicht nur mögliche ungeklärte Rechtsverhältnisse machen Kummer, sondern auch die aus dem Blickfeld geratenen Eigentumsgrenzen. Deshalb sollte dem Kauf zu Ihrer Sicherheit eine Grenzwiederherstellung vorhergehen.Ein Haus ohne Grundstück – das gibt es nicht! Zwar waren in der DDR die Gebäude Rechtsobjekte, aber heute gehören Haus und Grundstück wieder untrennbar zusammen. Der Vorgang beunruhigt viele – hinzu kommen mögliche Rückgabeansprüche.Aber weder Nutzer noch Alteigentümer brauchen ängstlich zu sein. Die Gesetze sorgen für einen gerechten Interessenausgleich. Investitionen haben zwar Vorfahrt, Betroffene gehen aber nicht leer aus. Am besten ist es, wenn Investor, Verfügungsberechtigter und Alteigentümer aufeinander zugehen, vom kundigen Fachmann beraten. Das spart Geld, Zeit und Nerven.

Schritte zur Bearbeitung mit dem Öffentlich bestellten Vermessungsingenieur als Berater

Teilungsvermessung
Die Teilungsvermessung wird entsprechend den Vorgaben von einem Öffentlich bestellten Vermessungsingenieur durchgeführt. Er stellt die alten Grenzen wieder her, fügt die neuen Grenzen ein, lädt zu einem Grenztermin, in dem Sie sich die Lage der alten Grenzen anzeigen lassen und bezüglich der neuen Grenzen schriftlich bestätigen, dass diese mit Ihrem Vertragswillen übereinstimmen. Das anerkannte Messungsergebnis wandert zum Katasteramt, wo es in den amtlichen Nachweis übernommen wird. Von dort erhalten Finanzamt und Grundbuch über die neu entstandenen und aufgehobenen alten Flurstücke Nachricht. Der Notar nimmt die Auflassungserklärung entgegen und stellt den Antrag auf Grundbuchumschreibung, damit Sie als Eigentümer im Grundbuch eingetragen werden.

die Planung des Bauvorhabens
Bauzeichnungen anzufertigen lohnt sich erst dann, wenn die Eigenschaften des Grundstückes “auf dem Tisch liegen”. Dies geschieht am besten durch den Lageplan zu Planungszwecken, der den rechtmäßigen Katasterbestand, Planungsrecht, die planungsrelevante Topographie (also Häuser, Wege, Straßen, Bäume usw.) in einem möglichst großen Maßstab darstellt. Dieser Lageplan bringt dem Architekten das Grundstück mit all seinen Eigenschaften ins Atelier. Für die Planung des Bauvorhabens zeichnet der Architekt verantwortlich, der sich mit Ihnen über Ihre Wünsche abstimmt. Sind die Bauzeichnungen fertig, empfiehlt es sich, dass der Öffentlich bestellte Vermessungsingenieur das Bauvorhaben in den Lageplan einträgt. Abstandflächen und Freiflächen (Maß der baulichen Nutzung) werden berechnet und überprüft. Diesen Lageplan zum Bauantrag unterschreiben der Bauherr und der Architekt. Der Öffentlich bestellte Vermessungsingenieur bescheinigt darin, dass das Kataster richtig dargestellt ist, die Topographie zeitnah erhoben wurde und das Bauvorhaben geometrisch mit den planungsrechtlichen Festsetzungen übereinstimmt.Der Architekt stellt den Bauantrag fertig. Die Ausschreibungsunterlagen können herausgeschickt und nach Eintreffen der Baugenehmigung kann mit den Arbeiten vor Ort begonnen werden.

Baugrubenabsteckung
Jeder cbm Erdreich, der entnommen werden muss, kostet Geld. Deshalb wird die Baugrube örtlich angegeben und Höhenmarken gesetzt.

Feinabsteckung
Ist die Grube ausgehoben, werden die Außenkanten des Bauwerkes nach Lage und Höhe in die Baugrube übertragen. Das feine Schnurlot muss so eingerichtet werden, dass das Bauvorhaben später mit der Baugenehmigung übereinstimmt.

Sockelabnahme
Bescheinigung der Übereinstimmung von Lage und Höhe des Bauwerkes und der BaugenehmigungDie Baugenehmigungsbehörde kann vom Bauherrn eine Bescheinigung des Öffentlich bestellten Vermessungsingenieurs verlangen, dass das Bauwerk nach Lage und Höhe der Baugenehmigung entsprechend entstanden ist. Dies erfolgt in aller Regel vor dem Gießen der unteren Decke, um teure Fehler frühzeitig zu erkennen und zu vermeiden. Mit dieser Bescheinigung können Architekt und Bauherr beruhigt an die Fortführung des Bauwerkes gehen.

Gebäudeeinmessung
Die Vermessungsgesetze der Länder fordern vom Bauherren die amtliche Einmessung des Gebäudes. Sie dient dazu, dasBebauungsplanKatasterkartenwerkfortzuführen, wodurch das Bauwerkinden vielen Nachweisen, die sein öffentliches Leben betreffen, dokumentiert wird.

Grenzattest
Nach der Gebäudeeinmessung ist der Öffentlich bestellte Vermessungsingenieur in der Lage, Ihnen ein Grenzattest auszustellen, d. h. eine Bescheinigung, aus der hervorgeht, dass Sie mit Ihrem Bauwerk die Grenze nicht überschritten und damit die Rechte Ihrer Nachbarn nicht eingeengt haben. Mit dieser Bescheinigung sind in aller Regel Zahlungsraten Ihres Bankkredits verbunden.

Grenzangaben für die Gartengestaltung
Ein letztes Mal betreten die Vermessungsingenieure Ihr Grundstück, wenn sie Ihnen zum Abschluss die Grenzzeichen erneuern und den Grenzverlauf aufzeigen, damit Ihr Garten und seine Grenzeinrichtungen den Raum Ihres Grundstückes nicht übertreten. Die Vollendung des Bauwerkes naht.

Quelle:
Veröffentlichung des BDVI